Ohjeet

Vaihtokirja

Milloin kysymyksessä on kiinteistön kauppa ja milloin kiinteistöjen vaihto?

Kiinteistöjen vaihto on erityinen luovutustyyppi, joka voidaan 1.3.2015 lukien toteuttaa sähköisesti Kiinteistövaihdannan palvelussa. Vaihdossa on kysymys tilanteesta, jossa molemmat luovutuksen osapuolet luovuttavat kiinteistön. Luovutustyyppien jaottelussa vain tällöin on siis kysymys vaihdosta.

Kiinteistön kauppana ei pidetä pelkästään sitä perustilannetta, jossa toinen luovuttaa kiinteistön ja toinen antaa vastikkeeksi vain rahaa. Jos toinen osapuoli luovuttaa kiinteistön ja toinen antaa vastikkeeksi rahaa sekä muuta irtainta omaisuutta, kysymys on edelleen kiinteistön kaupasta riippumatta siitä, kuinka suuren osan vastikkeen arvosta muu omaisuus kuin raha muodostaa. Eli jos toinen luovuttaa kiinteistön ja toinen maksaa osan kauppahinnasta rahalla ja lisäksi luovuttaa vastikkeena esimerkiksi asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, kysymys on kiinteistön kaupasta eikä vaihdosta.

Myös silloin, kun toinen osapuoli luovuttaa kiinteistön ja toinen luovuttaa pelkästään jotakin muuta omaisuutta kuin rahaa, mutta tämä muu omaisuus ei ole kiinteätä vaan irtainta omaisuutta, kysymys on kiinteistön kaupasta. Vaikka vastikkeena ei siis annettaisi lainkaan rahaa, kysymys on kaikesta huolimatta kaupasta eikä vaihdosta. Esimerkiksi jos toinen luovuttaa kiinteistön ja toinen luovuttaa pelkästään asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, kysymys on kaupasta. Vaihdon käsite on varattu ainoastaan niitä tilanteita varten, joissa molemmat luovutuksen osapuolet luovuttavat kiinteätä omaisuutta.

Jos molemmat osapuolet luovuttavat kiinteistön ja lisäksi esim. toinen antaa vastikkeeksi rahaa (väliraha) tai muuta irtainta omaisuutta (esim. asunto-osakkeet), kysymys on Kiinteistövaihdannan palvelun kannalta kiinteistöjen vaihdosta. Eli aina, kun molemmat osapuolet luovuttavat kiinteätä omaisuutta, kysymys on sähköisessä luovutusympäristössä toimittaessa vaihdosta. Näin on siitä huolimatta, että esim. toinen osapuoli antaisi kiinteistön lisäksi myös rahaa tai luovuttaisi myös jotakin muuta irtainta omaisuutta. Myöskään sillä ei ole merkitystä, kuinka suuren osan muu kuin kiinteä omaisuus on muodostanut vastikkeen arvosta.

Sähköisessä kaupassa ja sähköisessä vaihdossa on aina käytettävä oikeata palvelussa tarjottavaa luovutuskirjapohjaa

Kun kysymys on edellä kuvatun mukaisesti kiinteistön kaupasta, se on aina tehtävä Kiinteistövaihdannan palvelussa sähköistä kauppakirjan pohjaa hyödyntäen. 

Kun kysymys on edellä kuvatun mukaisesti kiinteistöjen vaihdosta, se on aina tehtävä palvelussa sähköistä vaihtokirjan pohjaa hyödyntäen. 

Siis myös silloin, kun vastikkeena ei anneta lainkaan rahaa vaan pelkästään jotakin irtainta omaisuutta (kuten asunto-osakkeet), tällainen luovutus on ehdottomasti tehtävä sähköistä kauppakirjan pohjaa käyttäen. Vastaavasti aina kun molemmat osapuolet luovuttavat kiinteätä omaisuutta, tällainen luovutus on aina ehdottomasti tehtävä sähköistä vaihtokirjan pohjaa hyödyntäen.

Jos molemmat osapuolet luovuttavat kiinteistön ja lisäksi esim. toinen antaa vastikkeeksi rahaa (väliraha) tai muuta irtainta omaisuutta (esim. asunto-osakkeet), kysymys on edelleen Kiinteistövaihdannan palvelun kannalta kiinteistöjen vaihdosta. Luovutus on aina toteutettava sähköistä vaihtokirjan pohjaa hyödyntäen. 

Oikeudellisesti sellaista luovutusta, jossa molemmat luovuttavat kiinteistön ja lisäksi toinen luovuttaa myös rahaa tai muuta irtainta omaisuutta, saatetaan kuitenkin pitää kauppana sen osapuolen kannalta, joka luovutti kiinteistön lisäksi muuta vastiketta. Jos tämän muun vastikkeen, siis välirahan tai muun irtaimen omaisuuden, arvo on suurempi kuin hänen luovuttamansa kiinteistön arvo, hänen saantoaan voidaan pitää kauppana. Siitä huolimatta luovutus on sähköisesti tehtynä toteutettava palvelun tarjoamalla sähköisellä vaihtokirjan pohjalla.

Irtain omaisuus ja kiinteä omaisuus - miten ne voidaan erottaa toisistaan?

Kiinteistön kaupan ja kiinteistöjen vaihdon osalta keskeiseksi muodostuu se, mitä pidetään irtaimena omaisuutena ja mitä pidetään kiinteänä omaisuutena. Kun molemmat osapuolet ovat luovuttaneet kiinteistön (eli kiinteää omaisuutta), luovutus on aina toteutettava vaihtokirjan pohjaa hyödyntäen, vaikka esimerkiksi toinen olisi lisäksi maksanut rahaa (väliraha) tai luovuttanut irtainta omaisuutta. Jos taas vain toinen on luovuttanut kiinteistön, ja toinen pelkästään irtainta omaisuutta tai rahaa ja tämän lisäksi pelkästään irtainta omaisuutta, kysymys on kaupasta, joka on aina tehtävä kauppakirjan pohjaa hyödyntäen.

Konkreettisella tasolla kiinteänä esineenä, kiinteistönä, pidetään ainoastaan sellaista itsenäistä maanomistuksen yksikköä, joka on merkitty kiinteistönä kiinteistörekisteriin. Kiinteistöjä ovat siis ennen kaikkea kiinteistörekisteriin merkityt tilat ja tontit ja myös esimerkiksi ns. yleiset alueet (kuntien asemakaava-alueella omistamat tietyt alueet, esim. katu- ja puistoalueet). Kiinteistöllä on oma kiinteistötunnuksensa. Kiinteistö voi koostua pelkästään maa-alueesta tai kiinteistöllä voi olla sekä maa- että vesialuetta. Myös sellaisia kiinteistöjä voi olla, joilla on pelkästään vesialuetta. Jos kiinteistöllä ei ole lainkaan omia maa- tai vesitiluksia vaan ainoastaan osuuksia joihinkin yhteisiin maa- tai vesialueisiin, kysymys on ns. haamukiinteistöstä. Tällainenkin kohde on kuitenkin kiinteä esine eli kiinteistö.

Kiinteätä omaisuutta on siis omistusoikeus edellä kuvatulla tavalla määritettyyn kiinteistöön tai sen osaan. Jos luovuttaa omistamansa näin määritellyn kiinteistön, sen määräosan tai määräalan, tällöin luovuttaa kiinteätä omaisuutta. Jos molemmat luovuttavat tällaista omaisuutta, kysymys on vaihdosta. Jos vain toinen luovuttaa tällaista omaisuutta, ja toinen luovuttaa muun tyyppistä omaisuutta, kysymys on kaupasta.

Esimerkkejä 

  • A luovuttaa yksin omistamansa, kiinteistörekisteriin merkityn tilan Metsälä (kiinteistötunnus esimerkiksi 455-111-22-33), B luovuttaa yksin omistamansa tilan Peltola (kiinteistötunnus 444-111-22-33) 
  • A ja B luovuttavat yhdessä omistamansa tilan Niittymaa (kiinteistötunnus 433-111-22-33), C luovuttaa määräalan tilastaan Koivikko (kiinteistötunnus 422-111-22-33) 
  • A luovuttaa omistamansa määräosan (1/2) kiinteistöstä Lepola (kiinteistötunnus 411-111-22-33), B luovuttaa C:n kiinteistöstä Rotko omistamansa määräalan (kiinteistötunnus 466-111-22-33-M601) sekä lisäksi asunto-osakeyhtiöstä Kotilinna omistamansa, asuinhuoneiston A 100 hallintaan oikeuttavat osakkeet nro 201 - 250 -A ja B omistavat yhdessä kiinteistöt X ja Y (kumpikin omistaa ½ osan kummastakin kiinteistöstä); he haluavat muuttaa omistussuhteita niin, että A saa yksin kiinteistön X ja B saa yksin kiinteistön Y; kysymys on kiinteistöjen määräosien vaihdosta, jossa A luovuttaa B:lle ½ osan kiinteistöstä Y ja B luovuttaa A:lle ½ osan kiinteistöstä X; luovutus tulee toteuttaa Kiinteistövaihdannan palvelussa vaihtokirjan pohjaa hyödyntäen

Kiinteistön kaupasta on kysymys mm. seuraavissa tilanteissa:

  • A luovuttaa yksin omistamansa tilan Kangas (kiinteistötunnus 477-111-22-33); B maksaa rahana 100 000 euroa ja luovuttaa lisäksi asunto-osakeyhtiöstä Lepokoti omistamansa, asuinhuoneiston B 100 hallintaa oikeuttavat osakkeet nro 201 - 250
  • A luovuttaa määräalan omistamastaan tilasta Kotimäki (kiinteistötunnus 488-111-22-33); B luovuttaa A:lle puolet yksin omistamansa osakeyhtiön osakekannasta; rahallista vastiketta ei suoriteta 

Kiinteistön ja maanvuokraoikeuden vaihtaminen keskenään tapahtuu palvelussa vaihtokirjan pohjaa hyödyntäen

Jos luovutuksessa toinen osapuoli luovuttaa kiinteistön ja toinen luovuttaa sellaisen maanvuokraoikeuden, joka on kirjattu erityisenä oikeutena lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin ja jolle on tässä yhteydessä annettu ns. laitostunnus, luovutus tulee toteuttaa Kiinteistövaihdannan palvelussa vaihtokirjan pohjaa hyödyntäen. Oikeudellisesti tällaista maanvuokraoikeutta ja vuokra-alueella mahdollisesti sijaitsevia vuokralaisen rakennuksia pidetään tosin irtaimena omaisuutena. Siitä huolimatta tässä kuvattu luovutus tulee aina Kiinteistövaihdannan palvelussa toteuttaa vaihtokirjan pohjaa hyödyntäen.

Esimerkki: 
  • A luovuttaa omistamansa kiinteistön Poppelimetsä (kiinteistötunnus 499-111-22-33); B luovuttaa tonttia 050-1-2-3 koskevan vuokraoikeutensa ja vuokra-alueella olevat rakennukset (laitostunnus 050-1-2-3-L1) sekä maksaa välirahana 250 000 euroa; luovutus on toteutettava Kiinteistövaihdannan palvelussa vaihtokirjan pohjaa hyödyntäen