Fastighetsöverlåtelse­tjänsten

Ombud

Ombudet är en person eller ett företag som företräder sökanden i ansökningsärendet hos inskrivningsmyndigheten. Beslutet i inskrivningsärendet sänds till ombudets adress. Sökanden kan vara sitt eget ombud eller utse ett ombud i samband med ansökan.

Särskild rättighet

En särskild rättighet är en mer begränsad rättighet än äganderätten till fastigheten och innehas oftast av någon annan än fastighetsägaren. En särskild rättighet grundar sig på exempelvis avtal eller testamente. Den vanligaste särskilda rättigheten är arrenderätten, där markägaren arrenderar ut ett markområde till en utomstående, exempelvis som byggplats för ett egnahemshus. Andra allmänt inskrivna särskilda rättigheter är nyttjanderätt, pensionsrätt och avtal om delning av besittningen. Mer sällsynta är däremot skogsavverkningsrätt, olika lösgörningsrätter, såsom grustäktsrätt, samt vissa inskrivningar avseende byggnader eller anordningar i samband med näringsverksamhet liksom inskrivningar av beståndsdelar och tillbehör.

Föravtalet omfattas av samma formkrav som ett köpebrev.

Moderfastighet

Med moderfastighet avses en fastighet av vilken ett outbrutet område kommer att styckas.

Besittningsrätt

Överföring av besittningsrätt innebär att man överlåter fastigheten inklusive byggnader i förvärvarens bruk såsom avtalats i överlåtelsehandlingen.

Stomfastighet

Med stomfastighet avses den återstående delen av fastigheten efter styckning av ett outbrutet område.

Köpvittne

En skriftlig överlåtelsehandling ska bestyrkas av ett köpvittne. Köpvittnets uppgift är bl.a. att kontrollera parternas identitet och uppfyllelsen av formkraven på överlåtelsehandlingen. För elektroniska överlåtelsehandlingar behövs inget köpvittne.

Inteckning

Som bevis på inteckningen utfärdas ett pantbrev, som fastighetsägaren kan överlämna till borgenären vid pantsättning av fastigheten. En innehavare av panträtt har rätt att få betalt för sin fordran genom fastighetens värde upp till det belopp som anges i pantbrevet. Inteckningens företräde påverkar fördelningen av beloppet som erhålls vid tvångsförsäljning.

Fastighet

En fastighet är en självständig enhet för jordägande som ska antecknas som en fastighet i fastighetsregistret. En fastighet omfattar området som hör till den, andelar i samfällda områden och gemensamma särskilda förmåner samt de servitutsrättigheter och enskilda särskilda förmåner som hör till fastigheten. Oftast hör också de byggnader som finns på fastigheten till denna.

Fastighetsregistret

Fastighetsregistret förs av Lantmäteriverket och innehåller lägesuppgifter (fastighetsregisterkartan) och andra uppgifter om fastigheterna, t.ex. fastighetsbeteckning och areal.

Fastighetsregisterutdrag

Ett fastighetsregisterutdrag innehåller en utredning om en fastighet som har införts i fastighetsregistret. Av utdraget framgår uppgifter om bl.a. bildandet av fastigheten, fastighetsbeteckningen och arealen. Av fastighetsregisterutdraget framgår dessutom andelar i gemensamma områden, vägrätter och andra servitut samt uppgifter om fastighetens läge inom planområdet och om olika begränsningar av markanvändningen.

Fastighetsregisterkartan

Fastighetsregisterkartan visar gränser, fastighetsbeteckningar och råmärken för fastigheter och andra registerenheter. Dessutom visas vissa nyttjanderätter och -begränsningar samt en del servitut och vägrätter.

Fastighetsbeteckning

En fastighetsbeteckning består av fyra delar och specificerar en viss fastighet. Beteckningen är ett viktigt sökvillkor när man söker information i bl.a. fastighetsdatasystemet.

Inskrivningsärenden

Med inskrivningsärenden avses inskrivning av äganderätt till fastighet (lagfart), inskrivning av särskilda rättigheter och inteckning. Inskrivning är en allmän benämning på ett förfarande där byte av fastighetsägare eller någon särskild rättighet som gäller fastigheten antecknas i lagfarts- och inteckningsregistret. Utöver lagfart, särskilda rättigheter och inteckningar görs anteckningar om andra särskilda rättigheter och gravationer som gäller fastigheten. Då talar man om s.k. anmärkningsärenden (t.ex. en utmätningsanteckning).

Dödsbo

Med dödsbo avses den avlidnes egendom inklusive skulder. Dödsbodelägare är den avlidnes arvingar, förmånstagare i universaltestamente och efterlevande make med stöd av giftorätt.

Handpenning

Handpenning är en förskottsbetalning i samband med föravtal. Handpenningen utgör högst 4 % av köpeskillingen. Föravtal som slutits elektroniskt eller bestyrkt av köpvittne är alltid bindande. Om köparen frånträder avtalet behåller säljaren handpenningen som ersättning. Om säljaren frånträder köpet återbetalas handpenningen till köparen och säljaren ska ersätta köparen med ett lika stort belopp som handpenningen. Ersättningen är alltid högst 4 % av köpeskillingen.

Gåvobrev

Med ett gåvobrev överförs äganderätten till fastigheten utan vederlag till gåvotagaren. Som gåva räknas också ett köp där vederlaget utgör ett underpris.

Lagfart

Med lagfart avses ett förfarande vid vilket den nya ägaren till en fastighet, ett outbrutet område eller en kvotdel av en fastighet antecknas i lagfarts- och inteckningsregistret. Det rör sig om inskrivning av äganderätten.

Lagfartsbevis

Lagfartsbeviset visar vem som har äganderätt till fastigheten. Fastighetsregisterutdraget innehåller grunduppgifter om registerenheten, bl.a. fastighetsbeteckning, registreringsdatum och areal.

Lagfarts- och inteckningsregistret

Lagfarts- och inteckningsregistret är ett offentligt grundregister för inskrivningsärenden. I registret, som hör till fastighetsdatasystemet, antecknas ägaruppgifter för fastigheterna (lagfarter), inteckningar som hänför sig till fastigheterna samt särskilda rättigheter utgående från ansökningar. I lagfarts- och inteckningsregistret antecknas också de rättigheter och servitut som hänför sig till fastigheterna, såsom olika begränsningar av förfoganderätten, i form av anmärkningar. Registret förs av Lantmäteriverket.

Anläggningsbeteckning

Anläggningsbeteckningar ges till särskilda rättigheter som kan intecknas. Anläggningsbeteckningen är specificerande och består av fastighetsbeteckningen, bokstaven L och en nummerbeteckning, t.ex. 999-8-77-6-L1.

Vilandeförklaring

Inskrivningsansökan ska lämnas vilande om rättigheten annars kan inskrivas, men det föreligger ett specifikt hinder mot inskrivning. Vilandeförklaring sker när ansökan blivit anhängig och ärendet vilar i väntan på att inskrivningshindret undanröjs. Beslut om vilandeförklaring antecknas i lagfarts- och inteckningsregistret.

Styckning

Styckning är en lantmäteriförrättning vid vilken en fastighet, i praktiken en lägenhet eller en tomt, bildas av ett område med bestämda gränser (outbrutet område). En fastighet som har bildats genom styckning kan också innehålla outbrutna områden från flera fastigheter.

Överlåtelsehandling

Äganderätten till ett objekt överförs genom en överlåtelsehandling. Överlåtelsetyper är köp, gåva, byte, skiftesavtal och apport. För närvarande kan köpebrev, gåvobrev och bytesbrev skapas elektroniskt i Fastighetsöverlåtelsetjänsten.

Anmärkningar

Enligt 13 § i förordningen om lagfarts- och inteckningsregistret antecknas följande som anmärkningar i registret:

1) utmätning, säkringsåtgärd, konkurs och företagssanering

2) en begränsad förfoganderätt och grunden för den

3) begagnande av förköpsrätt, inlösningstillstånd och andra motsvarande beslut av en myndighet

4) en lagstadgad panträtt

5) att ett ärende som avser korrigering eller ändringssökande är anhängigt

6) att ett tvistemål som gäller äganderätten till fastigheten eller inskrivningen av fastigheten är anhängigt samt avgörandet i målet och dess laga kraft

7) ägaren till en fastighet utanför lagfartssystemet och myndigheten som förvaltar fastigheten

8) andra sådana uppgifter om rättigheter och gravationer om vilka stadgas att de ska införas i lagfarts- och inteckningsregistret eller i motsvarande tidigare register eller vilka förtydligar inskrivningarna.

Outbrutet område

Ett område med bestämda gränser av vilket man ännu inte har bildat en självständig fastighet (se Styckning). Gränserna för det outbrutna området har avtalats i en överlåtelsehandling eller någon annan åtkomsthandling.

Beteckning för outbrutet område

Beteckningen är tredelad. Den består av fastighetsbeteckningen, typbokstaven och ett fyrsiffrigt nummer för det outbrutna området. Fastighetsbeteckningen är beteckningen för fastigheten som det outbrutna området hörde till vid registreringen. Typbokstaven är "M" och det outbrutna områdets nummer ett värde mellan 0001 och 9999.

Kvotdel

Med kvotdel avses en genom bråktal bestämd ägarandel av en fastighet. En fastighet ägd i kvotdelar är samägd på så vis att varje samägare äger en kalkylmässig andel av fastigheten utan bestämda gränser.

Äganderätt

Med äganderätt avses en persons rätt att förfoga över fastigheten och nyttja den. Äganderätten övergår enligt avtalsvillkoren i ett lagligt förvärv, t.ex. genom en överlåtelsehandling. Den formella inskrivningen av äganderätten sker senare när lagfart meddelas, vilket samtidigt offentliggör äganderättens övergång. Äganderättens övergång är en förutsättning för upplåtelse av panträtt eller särskilda rättigheter i fastigheten utan säljarens samtycke.

Ägarandel

se Kvotdel

Pantbrev

Pantbrevet är ett säkerhetsdokument som ägaren överlåter till borgenären då fastigheten pantsätts som säkerhet för en skuld. Nuförtiden kan man bara ansöka om elektroniska pantbrev. Pantbrevet antecknas i lagfarts- och inteckningsregistret (datum för anhängiggörande, ärendenummer, inteckningsbelopp, pantbrevsmottagare och företräde).

Panträtt

Med panträtt avses borgenärens rätt att säkra betalning av sin fordran genom värdet på det pantsatta objektet. Panträtt uppkommer när pantbrevet överlämnas till borgenären som säkerhet för fordran.

Servitut

Med servitut avses en bestående eller tidsbegränsad nyttjanderätt till förmån för en fastighet med syftet att främja ändamålsenlig användning av fastigheten. Servitutet finns på en annan registerenhets område.

Servituten antecknas i fastighetsregistret, som visar servituten på fastigheten liksom fastighetens servitutsrättigheter på andra fastigheters område.

Gravationsbeviset visar registrerade inteckningar i en fastighet, ett outbrutet område eller en arrenderätt samt inteckningsbelopp, inteckningarnas prioritetsordning och pantbrevsmottagare, särskilda rättigheter samt rättigheternas huvudinnehåll, giltighet och innehavare, säkringsåtgärder, begränsningar av förfoganderätten, lagstadgade panträtter och andra anmärkningar. Gravationsbevisets syfte är att i samband med fastighetsöverlåtelse och kreditgivning visa fastighetens eventuella koppling till rättsliga och ekonomiska förpliktelser.

Mottagare

Med mottagare avses här den som är innehavare av det elektroniska pantbrevet. Ett elektroniskt pantbrev har alltid en mottagare som framgår av registret.

Förvärv

Vid fastighetsöverlåtelse avser förvärv en rättshandling genom vilken äganderätten till fastigheten övergår till förvärvaren. Förvärvet kan grunda sig på t.ex. köp, gåva, byte, arv, testamente, inlösning eller avvittring.

Åtkomsthandling

Handling som ligger till grund för förvärvet, t.ex. ett köpebrev.

Förtydligande lagfart

En fastighetsägare som tidigare erhållit lagfart på sitt förvärv får ansöka om lagfart för att förtydliga sin rättsliga ställning. Exempelvis delägare i ett oskiftat dödsbo kan gemensamt beviljas förtydligande lagfart. I den förtydligande lagfarten antecknas fastigheten som hör till dödsboet och dödsbodelägarna, som har gemensam förfoganderätt över fastigheten.

Förbindelse

Förbindelser som kan ges elektroniskt i tjänsten är exempelvis panträttsinnehavarens förbindelse för panträttens upphörande eller för överföring av pantbrevet. I förbindelsen som panträttsinnehavaren ger i handelssystemet upphör panträtten som belastar köpeobjektet när de villkor som angivits i förbindelsen uppfyllts. Den som har inskrivits som mottagare av ett elektroniskt pantbrev kan förbinda sig att överföra pantbrevet så att ett ärende som gäller den nya mottagaren blir anhängigt utan särskild ansökan när köp har slutits på ett bindande sätt i handelssystemet.

Samtycke

Vid fastighetsöverlåtelse kan man beroende på situationen behöva samtycke av make, efterlevande make eller innehavare av nyttjanderätt enligt testamente. Samtycke kan ges som bilaga till en elektronisk överlåtelsehandling så att den lagfartsansökan som sänds automatiskt kan avgöras.

Elektronisk underskrift

I den elektroniska Fastighetsöverlåtelsetjänsten används alltid metoder för stark autentisering (se autentisering elektroniskt) när handlingar ska godkännas. Köpvittnen behövs inte i tjänsten.

Elektroniskt godkännande

se Autentisering elektroniskt

Elektroniskt pantbrev

Ett elektroniskt pantbrev består av anteckningar i lagfarts- och inteckningsregistret. Anteckningarna visar vem som är innehavare av det elektroniska pantbrevet.

Autentiseringelektroniskt

Stark autentisering bygger på minst två av följande tre faktorer:

• ett lösenord eller någonting annat som innehavaren av identifieringsverktyget vet
• ett smartkort eller någonting annat som innehavaren av identifieringsverktyget har i sin besittning, eller
• fingeravtryck eller någon annan egenskap som specificerar innehavaren av identifieringsverktyget

I Fastighetsöverlåtelsetjänsten används bankkoder, ett mobilcertifikat eller ett elektroniskt identitetskort för stark autentisering.

Lägenhet

I allmänhet alla privata fastigheter på jord- och vattenområde utanför detaljplanerat område. En "spöklägenhet" består endast av andelar i ett samfällt område och saknar ett eget område.

Tomt

Fastighet bildad som tomt enligt bindande tomtindelning på detaljplanerat område.

Andel i samfällt område

Med andel i samfällt område avses fastighetens andel av ett samfällt område som bildats för två eller flera fastigheters behov. Det kan handla om samfällda vattenområden, men även om samfällda jordområden eller t.ex. samfälld skog. Fastighetens andelar i samfällda områden framgår av fastighetsregisterutdraget.

Gemensam särskild förmån

Flera fastigheters gemensamma rätt till exempelvis fiske, forskraft eller stenbrott i ett visst område.

Specificering

Med specificering avses här unik identifiering av något. En fastighet specificeras med fastighetsbeteckningen, en arrenderätt med anläggningsbeteckningen och ett outbrutet område med beteckningen för det. OBS! Ett outbrutet område som ännu inte fått en temporär beteckning specificeras med den elektroniska överlåtelsehandlingen för överlåtelsen av området. Om ett outbrutet område överlåtits skriftligt och ännu inte fått en beteckning kan det inte specificeras i Fastighetsöverlåtelsetjänsten.

Enskild särskild förmån

En enskild fastighets rätt till exempelvis fiske, forskraft eller stenbrott i ett visst område.

Riskansvar

Riskansvar är ett viktig begrepp vid fastighetsköp. Det handlar om vem som ansvarar för en fastighetsskada orsakad av eldsvåda, storm, skadegörelse eller någon annan av säljaren oberoende orsak efter köpslutet men innan besittningsrätten har övergått till köparen.

Bytesbrev

I ett bytesbrev utgörs vederlaget av en annan fastighet.

Säkerhet

Egendom som utgör säkerhet för skuld. Fastighetens pantbrev kan ställas som säkerhet för att ge borgenären rätt att säkra betalning av sin fordran genom värdet på fastigheten.

Begränsning av förfoganderätten

Anteckning i lagfarts- och inteckningsregistret som begränsar sökandens rättigheter (att överlåta fastigheten eller upplåta särskilda rättigheter eller panträtt i fastigheten). Kan grunda sig på lag, testamente eller villkor för sökandens förvärv. 

Fullmakt

Fullmakt är en handling genom vilken någon annan bemyndigas att agera på fullmaktsgivarens vägnar. Fullmakten anger fullmaktshavarens befogenheter.

Anhängiggörande

När en ansökan framläggs för eller inkommer till inskrivningsmyndigheten blir den anhängig och inväntar sedan behandling.

Arrenderätt

Med arrenderätt till fastighet avses en avtalsbaserad rättighet att för viss tid eller tills vidare arrendera en fastighet eller ett område som hör till den. Arrenderätter utgör i praktiken den mest betydande gruppen av särskilda rättigheter som inskrivs.