Fastighetsbyte är en särskild typ av överlåtelse, som fr.o.m. 1.3.2015 kan genomföras elektroniskt i Fastighetsöverlåtelsetjänsten. Vid ett byte överlåter båda parterna i överlåtelsen en fastighet. Bara då är det fråga om ett byte enligt indelningen av överlåtelsetyper.
Som fastighetsköp betraktas inte enbart normalfallen där den ena parten överlåter en fastighet och den andra ger ett vederlag i pengar. Om den ena parten överlåter en fastighet och den andra ger ett vederlag i form av pengar och annan lös egendom är det fortfarande ett fastighetsköp, oavsett hur stor del av vederlagets värde som ges i någon annan form än pengar. Om alltså den ena parten överlåter en fastighet och den andra betalar en del av köpeskillingen i pengar och dessutom ger vederlag i form av t.ex. aktier som ger rätt till besittning av en bostadslägenhet, är det ett fastighetsköp och inte ett byte.
Även när den ena parten överlåter en fastighet och den andra ger hela vederlaget i någon annan form än pengar, men som lös egendom i stället för fast, är det ett fastighetsköp. Här ges alltså inget vederlag i form av pengar, men det är trots allt ett köp och inte ett byte. Ett annat exempel på köp är att den ena parten överlåter en fastighet och den andra ger hela vederlaget i form av aktier som ger rätt till besittning av en bostadslägenhet. Begreppet byte är förbehållet situationer där båda parterna i överlåtelsen överlåter fast egendom.
Om båda överlåter en fastighet och en av parterna dessutom ger ett vederlag i form av pengar (mellangift) eller annan lös egendom (t.ex. bostadsaktier) är det fråga om ett byte när det gäller Fastighetsöverlåtelsetjänsten. I den elektroniska överlåtelsemiljön är det således alltid fråga om ett byte när båda parterna överlåter fast egendom. Detta gäller även om exempelvis den ena parten ger en fastighet och dessutom pengar eller överlåter lös egendom i någon annan form. Hur stor del av vederlagets värde som kommer från något annat än fast egendom spelar inte heller någon roll.
När det är ett fastighetsköp enligt beskrivningen ovan ska man alltid använda den elektroniska köpebrevsmallen i Fastighetsöverlåtelsetjänsten.
När det är ett fastighetsbyte enligt beskrivningen ovan ska man alltid använda den elektroniska bytesbrevsmallen i tjänsten.
Även när vederlaget inte alls ges i pengar utan enbart i form av lös egendom (t.ex. bostadsaktier) ska överlåtelsen absolut göras på den elektroniska köpebrevsmallen. Likaledes när båda parterna överlåter fast egendom ska överlåtelsen absolut göras på den elektroniska bytesbrevsmallen.
Om båda överlåter en fastighet och en av parterna dessutom ger ett vederlag i form av pengar (mellangift) eller annan lös egendom (t.ex. bostadsaktier) är det fortfarande fråga om ett byte när det gäller Fastighetsöverlåtelsetjänsten. Överlåtelsen ska alltid göras på den elektroniska bytesbrevsmallen.
I en överlåtelse där båda parterna överlåter en fastighet och den ena parten dessutom ger pengar eller annan lös egendom kan man dock juridiskt betrakta detta som ett köp när det gäller parten som gav annat vederlag utöver fastigheten. Om värdet av det övriga vederlaget, dvs. mellangift eller annan lös egendom, är större än värdet av den överlåtna fastigheten, kan partens förvärv betraktas som ett köp. Trots detta ska överlåtelsen göras på den elektroniska bytesbrevsmallen när den sker elektroniskt i tjänsten.
Vad som anses utgöra lös respektive fast egendom är centralt när man ska bestämma om det är ett fastighetsköp eller ett fastighetsbyte. När båda parter överlåter en fastighet (fast egendom) ska överlåtelsen alltid göras på bytesbrevsmallen, även om t.ex. en av parterna dessutom betalar pengar (mellangift) eller överlåter lös egendom. Om den ena parten överlåter en fastighet och den andra enbart lös egendom eller enbart pengar och lös egendom är det ett köp, som alltid ska göras på köpebrevsmallen.
Med fast föremål, fastighet, avses på ett konkret plan endast sådana självständiga enheter av jordägande som antecknats som en fastighet i fastighetsregistret. Fastigheter är alltså framförallt lägenheter och tomter som antecknats i fastighetsregistret samt exempelvis s.k. allmänna områden (vissa områden på detaljplanerat område som ägs av kommunen, t.ex. gatu- och parkområden). Fastigheter har egna fastighetsbeteckningar. En fastighet kan bestå av ett jordområde eller både ett jord- och ett vattenområde. Det kan också finnas fastigheter som endast består av ett vattenområde. Om fastigheten inte alls har egna jord- eller vattenägor utan bara andelar i vissa samfällda jord- eller vattenområden, är det fråga om en s.k. fiktiv fastighet. Även det objektet är dock ett fast föremål, dvs. en fastighet.
Fast egendom är alltså äganderätt till en enligt ovan definierad fastighet eller en del av den. Om man överlåter en på detta sätt definierad fastighet, en kvotdel av fastigheten eller ett outbrutet område av den, överlåter man fast egendom. Om båda parterna överlåter sådan egendom, är det ett byte. Om bara den ena parten överlåter sådan egendom och den andra överlåter någon annan typ av egendom, är det ett köp.
Om den ena parten överlåter en fastighet och den andra en arrenderätt som är inskriven som särskild rättighet i lagfarts- och inteckningsregistret och vid inskrivningen tilldelats en s.k. anläggningsbeteckning, ska överlåtelsen i Fastighetsöverlåtelsetjänsten göras på bytesbrevsmallen. Juridiskt betraktas dock en sådan arrenderätt och eventuella byggnader på arrendeområdet som lös egendom. Trots detta ska den beskrivna överlåtelsen alltid göras på bytesbrevsmallen när den sker i Fastighetsöverlåtelsetjänsten.
Exempel: