Ohjeet

Vakuuksien siirtäminen kaupan yhteydessä ja vakuuksia koskevat sitoumukset

Kun myytävään kiinteistöön kohdistuu kiinnityksiä, kaupassa yhtenä tärkeänä kysymyksenä on, miten kiinnityksiä koskevat panttikirjat siirretään myyjältä tai tämän velkojalta ostajalle tai jollekin muulle taholle, esimerkiksi kauppaa rahoittavalle ostajan pankille.

Kiinteistöön kohdistuvat, kiinnityksiin perustuvat panttikirjat voivat olla kirjallisia tai sähköisiä. Panttikirjat voivat olla myyjän omassa hallussa, jolloin ne eivät ole velan vakuutena eikä kiinteistöön kohdistu panttioikeutta. Panttikirjat tai jotkut niistä voivat kuitenkin olla myös velan vakuutena, jolloin ne ovat velkojan eli kiinteistöä koskevan pantinhaltijan hallinnassa.

Se, miten kiinteistöä koskevat panttikirjat kaupan yhteydessä siirretään ostajalle tai esim. ostajan pankille, vaihtelee tilanteesta riippuen. Ainakin seuraavat seikat vaikuttavat asiaan: a) onko kysymyksessä kirjallinen vai sähköinen panttikirja; b) ovatko panttikirjat myyjän hallussa lainoittamattomina vai ovatko panttikirjat tai jotkut niistä myyjän velan vakuutena velkojan hallussa; c) onko kysymyksessä käteiskauppa ja siirtyykö kaupassa omistusoikeus välittömästi kaupantekohetkellä vai onko kysymyksessä kauppa, jossa omistusoikeus siirtyy vasta myöhemmin. 

Ks. käsitteistä kiinnitys, kirjallinen panttikirja ja sähköinen panttirja tarkemmin sanastosta

Vakuuksien siirtäminen ja siirtämisestä sopiminen kaupan yhteydessä on usein erityisasiantuntemusta vaativa tehtävä. Useinkaan ei riitä, että asiasta sovitaan vain myyjän ja ostajan välillä, vaan asioista sovittaessa on oltava yhteydessä myös muihin tahoihin (erityisesti myyjän pankki ja ostajan pankki). Tilanteiden vaihtelevuudesta johtuen myös siirtämistä korkevaan, kauppakirjaan otettavaan ehtoon tulee kiinnittää riittävää huomiota ja siltäkin osin on usein tarpeen käyttää asiantuntijaa (ks. tältä osin myös luovutuskirjan ehtoja koskeva kohta Kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset ja panttikirjojen luovutukset).

Vakuuksia koskevat sitoumukset

Vakuuksia koskevat sitoumukset liittyvät olennaisesti kaupan yhteydessä tapahtuvaan vakuuksien eli kirjallisten tai sähköisten panttikirjojen siirtämiseen myyjältä tai myyjän velkojalta ostajalle tai ostajan pankille. Riippuu kuitenkin aina kulloisestakin tilanteesta, minkälaista sitoumusta on tarpeen käyttää tai onko sitoumus lainkaan tarpeellinen juuri kyseessä olevassa tilanteessa.

Mitä sitoumus tarkoittaa?

Pelkistettynä vakuuksia koskeva sitoumus tarkoittaa yksinkertaisesti sitä, että kirjallisen panttikirjan haltijan tai se, jonka nimissä on myytävään kohteeseen kohdistuva sähköinen panttikirja, sitoutuu tietyin edellytyksin luovuttamaan kirjallisen panttikirjan tai siirtämään sähköisen panttikirjan ostajalle tai jollekin muulle taholle.

Kun kauppa tehdään sähköisenä Kiinteistökaupan palvelussa ja kun kauppaan tulisi liittää vakuuksia koskeva sitoumus, sitoumus voidaan antaa sähköisenä palvelussa. Mutta kuten edellä todettiin, vakuuksia koskevan sitoumuksen liittäminen kauppakirjaan ei aina ole lainkaan tarpeen, vaikka kohteeseen kohdistuu kiinnityksiä. Vakuuksien tarpeellinen siirtäminen hoidetaan tietyissä tilanteissa ilman tällaisia sitoumuksia. Asia on arvioitava aina tilanteen mukaan.

Sitoumusta käytetään usein, kun kiinteistö on vakuutena myyjän velasta

Kun kiinteistöön kohdistuvat kirjalliset tai sähköiset panttikirjat ovat myyjän velkojalla vakuutena myyjän velasta, kauppakirjaan voidaan etukäteen liittää tähän velkojan Kiinteistövaihdannan palvelussa antama sähköinen sitoumus siitä, että tietyin edellytyksin panttioikeus lakkaa ja velkoja tulee siirtämään kirjalliset tai sähköiset panttikirjat ostajalle tai esimerkiksi ostajan pankille. Sitoumuksen sisältö määräytyy aina tilanteen mukaan ja esimerkiksi myyjän pankilla saattaa olla tietyt vakiotekstit, joiden mukaisena he tulevat sitoumuksensa kauppakirjaan liittämään. Keskeistä tässä sitoumustyypissä on, että sitoumuksen antaja tulee siirtämään panttikirjat ostajalle tai esimerkiksi ostajan pankille vasta kaupan jälkeen eli vasta sitten, kun sitoumuksessa mainitut ehdot ovat täyttyneet. Useimmiten ehtona on se, että kauppahinta on maksettu tietylle pankin ilmoittamalle tilille. 

Velkoja eli esimerkiksi myyjän pankki voi antaa tässä kuvatun sitoumuksen sen jälkeen, kun myyjä on alustanut sitoumuksen palvelussa ja nimennyt pankkinsa sitoumuksen antajaksi. Järjestelmästä lähtee tieto pankille, jonka jälkeen pankin edustaja kirjautuu järjestelmään ja täyttä sitoumuksen ehdot. On huomattava, että sähköinen sitoumus tulee kysymykseen vain, jos pankki on ryhtynyt käyttämään Kiinteistövaihdannan palvelua.

Sitoumuksen käyttäminen myyjän nimissä olevien sähköisten panttikirjojen siirtämiseen ostajalle tai ostajan pankille

Kiinteistövaihdannan palvelussa on mahdollista antaa myös hyvin toisen tyyppinen vakuuksia koskeva sitoumus kuin se, joka esiteltiin edellä ja jonka antaa yleensä myyjän pankki. Tälle toiselle sitoumustyypille on leimallista ensinnäkin se, että se voi koskea vain sähköisiä panttikirjoja. Toiseksi sen erityispiirteenä on, että sitä käytettäessä sitoumukseen ei voida sisällyttää mitään vapaasti valittavia ehtoja. Sitoumus on vakiosisältöinen ja tähän sisältöön kuuluu kaksi tekijää 1) sitoumuksen antaja sitoutuu siihen, että sitoumuksessa yksilöidyt sähköiset panttikirjat siirretään sitoumuksessa mainitulle taholle välittömästi kaupan synnyttyä järjestelmässä (kaikki osapuolet ovat allekirjoittaneet kauppakirjan); 2) lisäksi sitoumus pitää sisällään sen, että jo tästä sitoumuksesta, automaattisesti ja ilman eri hakemusta, tulee vireille kyseisten sähköisten panttikirjojen siirtohakemus sitoumuksessa mainitun tahon nimiin samalla, kun kauppa on sitovasti syntynyt järjestelmässä. 

Tämä sitoumustyyppi on käyttökelpoinen ennen kaikkea silloin, kun kiinteistöön tai luovutukseen kohteena olevaan vuokraoikeuteen kohdistuvat sähköiset panttikirjat ovat myyjän nimissä ja luovutuksen ehtojen mukaan omistusoikeus siirtyy välittömästi eli samalla, kun sekä myyjä ja ostaja ovat hyväksyneet kaupan järjestemässä ja kauppa on syntynyt. Tällöin sitoumus tarjoaa kätevän menetelmän sähköisten panttikirjojen siirtämiseen myyjältä ostajalle tai esim. tämän pankille. Jos vakuuksien siirtämiseen on tarpeen asettaa joitain erityisiä ehtoja, kuten yleensä silloin, kun panttikirjat ovat myyjän velan vakuutena, tämä sitoumustyypin sijasta käyttökelpoinen on edelleen ensin kuvattu sitoumustyyppi - silloinkin, kun kaikki kiinteistöön tai vuokraoikeuteen kohdistuvat panttikirjat ovat sähköisiä.

Myös tässä kuvatun sitoumustyypin osalta sitoumuksen ns. alustaja on aina myyjä. Hän luo sitoumuksen järjestelmässä, jonka sitten sähköisesti hyväksyy eli allekirjoittaa se, jonka nimissä sitoumuksen tarkoittamat sähköiset panttikirjat ovat. Kuten edellä todettiin, yleensä ne tämän sitoumuksen käyttötilanteita ajatellen ovat juuri myyjän nimissä.

Lisää aiheesta:

Muut ehdot - Kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset ja panttikirjojen luovutus