Kiinteistövaihdannan palvelu

Luovutettavaan kohteeseen kohdistuvat kiinnitykset ja näitä koskevat panttikirjat muodostavat kiinteistönkaupassa erittäin tärkeän osa-alueen. Tilanteet vaihtelevat huomattavasti. Niinpä myös eri tilanteiden ymmärtämiseen ja hallitsemiseen tulee kiinnittää asianmukaisesti huomiota ja useimmiten turvautua asiantuntijoiden apuun. Lisäksi kiinnityksiä ja panttikirjoja koskevista asioista on sovittava etukäteen nykyisten ja tulevien pantinhaltijoiden (esim. pankkien) kanssa.

Yksinkertaisin tilanne on silloin, kun myytävä kohde on vapaa kiinnityksistä. Tällöinkin asiasta usein otetaan nimenomainen ehto kauppakirjaan, esimerkiksi seuraavasti:

Kaupan kohteeseen ei kohdistu kiinnityksiä.

Jos kiinnityksiä on, riippuu sopimuksen ja ehtojen sisältö mm. seuraavista tekijöistä:

a)  Ovatko kiinnityksistä annetut kirjalliset panttikirjat myyjän hallussa (niihin ei kohdistu panttioikeutta)?
b)  Ovatko kiinnityksiä koskevat panttikirjat sähköisiä ja kirjattuina myyjän nimin (niihin ei kohdistu panttioikeutta)?
c)  Ovatko kiinnityksistä annetut kirjalliset panttikirjat muun kuin myyjän hallussa tai ovatko kiinnityksiä koskevat sähköiset panttikirjat kirjattuina muun kuin myyjän nimiin ja niin, että niihin kohdistuu panttioikeus?
d)  Onko edellisissä tilanteissa tarkoitus se, että kirjalliset panttikirjat luovutetaan ostajalle tai sähköiset panttikirjat kirjataan ostajan nimiin?
e)  Onko edellisissä tilanteissa tarkoitus se, että kirjalliset panttikirjat luovutetaan tai sähköiset panttikirjat kirjataan ostajan pankin tai muun rahoittajan nimiin?

Kukin edellä oleva tilanne on hallittava vaatimallaan tavalla ja ehdot kirjattava sen mukaisesti. Ehtojen muotoiluun saattaa lisäksi vaikuttaa se, toteutetaanko kauppa käteiskauppana vai lykkääväehtoisena kauppana, jossa osapuolten ei ole tarkoitus olla samanaikaisesti läsnä kauppaa tehtäessä.

Jäljempänä esitetään kaksi esimerkkiä ehtomuotoiluista tilanteessa, jossa kiinteistöön kohdistuu kiinnityksiä, joista annetut panttikirjat eivät ole velan vakuutena. Toisessa esimerkissä panttikirjat ovat kirjallisia, toisessa sähköisiä. Näitä ehtomuotoiluja voitaisiin käyttää lähinnä silloin, kun kyse on käteiskaupasta, jossa osapuolet ovat samanaikaisesti läsnä ja koko kauppahinta maksetaan heti kaupanteon yhteydessä. Aina kun tilanteeseen liittyy epävarmuutta ehdon oikeasta käyttötavasta, tulee kuitenkin turvautua asiantuntijoiden apuun. Jos panttikirjat ovat myyjän velan vakuutena tai kyse on ehdollisesta kaupasta, tulisi ehtojen muotoiluissa aina käyttää asiantuntijaa. Kauppakirjan sisällöstä ja käytettävien ehtojen sanamuodoista on myös aina syytä sopia mahdollisten luotonantajien kanssa etukäteen.

Ehtomuotoilua koskeva esimerkki 1 (kirjalliset panttikirjat)

Kiinteistöön kohdistuvat rasitustodistuksesta ilmenevät seuraavat kiinnitykset:
-
-

Kiinnityksiä koskevat panttikirjat ovat myyjän hallussa eikä niihin kohdistu panttioikeuksia. Myyjä luovuttaa tässä kaupantekotilaisuudessa kyseiset panttikirjat ostajalle kauppakirjan allekirjoituksen yhteydessä sekä kauppahinnan maksua vastaan. Panttikirjat kuitataan vastaanotetuksi kauppakirjan allekirjoituksin.

Ehtomuotoilua koskeva esimerkki 2 (sama kuin esimerkki 1, sähköiset panttikirjat)

Kiinteistöön kohdistuvat rasitustodistuksesta ilmenevät seuraavat kiinnitykset:
-
-
-

Kiinnityksiä koskevat sähköiset panttikirjat ovat kirjattuina myyjän nimiin eikä niihin kohdistu panttioikeuksia. Myyjä siirtää kyseiset panttikirjat ostajan nimiin välittömästi kun sekä ostaja että myyjä ovat omalta osaltaan hyväksyneet kauppakirjan järjestelmässä. Tätä varten myyjä on liittänyt kauppakirjaan sähköisten panttikirjojen siirtämistä ostajan nimiin koskevan sitoumuksen. Sitoumus muuttuu automaattisesti sähköisten panttikirjojen siirtämistä ostajan nimiin koskevaksi hakemukseksi, kun molemmat ovat allekirjoittaneet kauppakirjan.

Oma erityistilanteensa on se, kun myydään uutta määräalaa kiinteistöstä ja määräalaan kohdistuvat emätilaan vahvistetut kiinnitykset. Useimmiten on tarkoitus, että nämä kiinnitykset eivät jäisi rasittamaan myytyä määräalaa. Tämä vaatii omat sopimusehtonsa ja järjestelynsä. Katso tarkemmin Määräalan vapauttaminen emäkiinteistöön kohdistuvista kiinnityksistä

Aiheesta muualla:

Luovutuskirjan osiot - Sitoumukset