Kiinteistövaihdannan palvelu

Tyypillinen ehto kaupan lopullisuudelle on se, että omistusoikeuden todetaan siirtyvän vasta kun kauppahinta on maksettu. Tällaisen kauppahinnan maksamiseen sidotun lykkäävän ehdon käytöstä katso Kaupan pakolliset ehdot - Lykkääväehtoinen käteiskauppa ja Kaupan pakolliset ehdot - Maksuaikakauppa. Kun tällaista ehtoa käytetään, siitä otettaisiin maininta ehtokenttään Omistusoikeuden siirtyminen.

Kaupan lopullisuuden ehtona voi olla kuitenkin jokin muukin seikka kuin kauppahinnan maksaminen. Vaikka kauppahinta olisi sovittu maksettavaksi myöhemmin ja vaikka omistusoikeuden olisi sovittu siirtyvän vasta, kun kauppahinta on maksettu, voidaan sopia jostakin muustakin edellytyksestä, joka asetetaan kaupan lopullisuuden ehdoksi.

Sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä kauppakirjan pohja on suunniteltu niin, että näistä muista kaupan lopullisuuden edellytyksiksi asetettavista seikoista otettaisiin ehto kauppakirjan muut ehdot -osioon.

Kaupan lopullisuuden ehtoja käsiteltäessä on erityisesti huomattava tärkeä terminologinen seikka. Jos halutaan asettaa ehto kaupan lopullisuudelle, toisin sanoen sille, että omistajanvaihdos pysyvästi tapahtuu, tämä ehto voidaan ilmaista joko lykkäävän tai purkavan ehdon muodossa. Voidaan sanoa, että ”omistusoikeus siirtyy, kun jotakin on tapahtunut” tai että ”omistusoikeus siirtyy heti, mutta myyjällä ja / tai ostajalla on oikeus purkaa kauppa, mikäli jokin edellytys ei ole täyttynyt”. Erityisen tärkeätä on huomata, että vaikka kysymys on erilaisesta kielellisestä tavasta muotoilla asia, kaupan osapuolten keskinäinen asema on täysin samanlainen riippumatta siitä, kumpaa ilmaisutapaa on käytetty.

Jos kauppa sittemmin puretaan purkusopimusta käyttäen lykkäävän tai purkavan ehdon perusteella ja ennen, kuin ehdon voimassaoloaika oli päättynyt, ostajalla on mahdollisuus saada suorittamansa varainsiirtovero palautetuksi. Jos luovutus puretaan muulla kuin ehdon perusteella, veroa ei palauteta, jos kyse on ollut purkavasta ehdosta. Sen sijaan lykkäävän ehdon tilanteessa tulkinta näyttäisi olevan erilainen. Katso tältä osin tarkemmin Kirjaamismenettelyn käsikirja kohta 3.11.2

Sähköisen kaupankäyntijärjestelmän kauppakirjamallissa ja siihen liittyvissä ohjeissa on lähdetty siitä, että kaupan lopullisuudelle asetettu ehto ilmaistaan lykkäävän ehdon muodossa, kun kysymys on siitä, että tuo lopullisuuden ehto on kauppahinnan maksaminen. Kun kaupan lopullisuuden ehdoksi on asetettu jokin muu asia, käytettäisiin purkavan ehdon muotoilua. Edellinen ehto tulee kirjattavaksi, kuten todettua, vähimmäisehtojen ehtokenttään Omistusoikeuden siirtyminen. Jälkimmäinen ehto kirjattaisiin Luovutuksen muut ehdot -osioon. Osapuolet voivat kuitenkin käyttää myös näiden muiden edellytysten osalta lykkäävän ehdon muotoilua, jolloin vähimmäisehdoissa myös kyseinen edellytys mainitaan omistusoikeuden siirtymisen edellytyksenä.

Eroa ei siis ole, mitä tulee osapuolten keskinäiseen asemaan ja oikeuksiin ehdon voimassaoloaikana. Kumpikin ehtomuotoilu saa aikaan välitilan, jonka aikana ostajan hallintaa ja määräämisvaltaa on rajoitettu aivan samalla tavalla. Kummassakin tilanteessa ehto antaa sille, jonka hyväksi se on sovittu, oikeuden purkaa kaupan, mikäli edellytys ei ole täyttynyt. Purkamisen toteuttamistapa, toteuttamisaika, ehdon raukeaminen ja sen vaikutus ovat samanlaiset riippumatta siitä, kumpaa ehtomuotoilua on käytetty. Tämän vuoksi kaikki se, mitä tekstissä Kaupan pakolliset ehdot - Lykkäävän ehdon merkitys kaupassa on todettu lykkäävästä ehdosta, soveltuu täysin myös purkavaan ehtoon.